北京四合院作為中國(guó)傳統(tǒng)民居建筑的典型代表，越來(lái)越多地進(jìn)入到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。四合院是有別于傳統(tǒng)普通住宅的特殊房地產(chǎn)，影響其價(jià)值的因素繁而復(fù)雜，下面將從幾個(gè)方面對(duì)北京四合院價(jià)值影響因素進(jìn)行分析。

市場(chǎng)供需的影響因素

1.市場(chǎng)需求

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，四合院的市場(chǎng)需求逐漸增加。這導(dǎo)致四合院的價(jià)值也隨之上升。首先文化需求方面，隨著人們對(duì)傳統(tǒng)文化的重視，越來(lái)越多的購(gòu)房者和投資者開(kāi)始關(guān)注具有歷史和文化價(jià)值的四合院。他們希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃四合院，感受傳統(tǒng)文化的魅力，并將其作為傳承和發(fā)揚(yáng)的載體。其次投資需求方面，四合院作為不動(dòng)產(chǎn)的一種，具有較高的投資價(jià)值和保值增值潛力。一些投資者看中了四合院在房地產(chǎn)市場(chǎng)的稀缺性和獨(dú)特性，選擇將其作為投資對(duì)象。再次居住需求方面，部分高端客戶(hù)對(duì)于居住環(huán)境和品質(zhì)有著較高的要求，他們?cè)敢膺x擇具有獨(dú)特風(fēng)格和韻味的四合院作為居住場(chǎng)所。這些客戶(hù)通常對(duì)四合院的地理位置、環(huán)境設(shè)施、改造程度等方面有較高的要求。

2.供應(yīng)量

目前北京的四合院主要集中在東城區(qū)和西城區(qū)，隨著北京舊城改造的推進(jìn)，四合院尤其是保存比較完好的四合院越來(lái)越少，且由于歷史原因，保存完好且產(chǎn)權(quán)清晰適合交易的四合院并不多，庫(kù)存供應(yīng)量有限，這給四合院開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)了機(jī)會(huì)，近幾年，在回歸中國(guó)傳統(tǒng)文化、保護(hù)四合院、北京保護(hù)歷史文化名城實(shí)施、北京鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)四合院政策出臺(tái)等一系列利好條件下，四合院需求量增加，一批新建的四合院應(yīng)運(yùn)而生，市場(chǎng)反應(yīng)良好。但由于四合院的建造和維修成本較高，開(kāi)發(fā)模式多以政府為主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)政策有嚴(yán)格的規(guī)定，故其供應(yīng)量相對(duì)有限。在供需關(guān)系的作用下，四合院的價(jià)值也相應(yīng)上升。

地理位置的影響因素

1.區(qū)位

房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在地理位置上，所處的地理位置直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)值和投資回報(bào)率。另房地產(chǎn)的稀缺性特點(diǎn)，房產(chǎn)必須消費(fèi)土地自然資源才能生產(chǎn)出來(lái)，而土地資源是有限的，其地理位置也是獨(dú)一無(wú)二的，而四合院的價(jià)值主要體現(xiàn)在位于稀缺區(qū)位的土地價(jià)值上，因此位于城市中心地段的四合院，其價(jià)值通常較高。因?yàn)檫@些地段的土地價(jià)值較高，交通便利，周邊配套設(shè)施完善便于生活和工作。另位于歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)與保護(hù)區(qū)外，相對(duì)交易價(jià)格也有較大的差異。

2.周邊環(huán)境

 四合院周邊的環(huán)境也是影響其價(jià)值的重要因素，包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。包括周邊是否有歷史遺跡、人文景觀、公園和綠地等，也包括胡同內(nèi)綠化環(huán)境以及是否為名人故居等?？拷L(fēng)景名勝區(qū)、公園、名校等優(yōu)質(zhì)資源的四合院，其價(jià)值通常較高。一些歷史名人曾經(jīng)居住過(guò)的四合院，因其獨(dú)特的文化價(jià)值，其價(jià)值也會(huì)相應(yīng)提高。

權(quán)益狀況的影響因素

1.土地性質(zhì)

北京四合院的土地性質(zhì)按是否繳納過(guò)土地出讓金分為劃撥和出讓。依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)是不需要交納土地出讓金的同，但依法轉(zhuǎn)讓劃撥土地時(shí)，要交納土地出讓金。而繳納出讓金，辦理出讓手續(xù)是一個(gè)相對(duì)繁瑣的過(guò)程，需要投入一定的時(shí)間成本，因此若已辦理過(guò)土地出讓手續(xù)，再上市交易，會(huì)大大縮短買(mǎi)受人的交易時(shí)間，降低時(shí)間成本，在價(jià)格上也存在一定的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定以及以往交易數(shù)據(jù)，四合院的土地出讓金水平為地面單價(jià)16000元/平方米左右。

2.權(quán)屬證書(shū)是否齊全

四合院的產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程復(fù)雜，權(quán)屬證件的辦理過(guò)程也相對(duì)繁瑣，在四合院的交易市場(chǎng)上，權(quán)屬證件齊全的四合院相對(duì)交易時(shí)間會(huì)較短，價(jià)位也相對(duì)較高。

實(shí)物狀況的影響因素

1.私密性

私密性是影響四合院價(jià)值的重要因素，如果臨主干道、機(jī)動(dòng)車(chē)道或位于胡同主出入口，周邊噪音較大，過(guò)于吵鬧，會(huì)影響四合院的靜謐；又或者周邊有高層建筑，自家院內(nèi)情況被高層窺視，對(duì)私密性造成極大的影響，四合院的價(jià)值就大打折扣了。

2.院落布局、院落大小

北京四合院交易市場(chǎng)的一般慣例，四合院項(xiàng)目是按土地面積進(jìn)行交易，也就是院落的占地面積，這也是四合院與普通商品房最大的差別所在，因此人們更加重視四合院的布局以及院落的大小。一般來(lái)講在北京現(xiàn)今的市場(chǎng)交易狀況下，占地面積在300-500平米的四合院價(jià)格接受度相對(duì)較高，受眾人群相對(duì)較多，地面單價(jià)相對(duì)較高。根據(jù)收集到的2019年至2023年間東城區(qū)、西城區(qū)四合院成交數(shù)據(jù)，占地面積在300-500平米的四合院成交地面單價(jià)在150000-220000元/平方米之間。

3. 房屋建筑風(fēng)格、成新率

院內(nèi)房屋的建筑風(fēng)格、成新度也是影響四合院價(jià)值的重要因素?，F(xiàn)行北京四合院交易市場(chǎng)上四合院種類(lèi)多分為兩類(lèi)，一種是將原始的老四合院內(nèi)的房屋進(jìn)行了翻新，翻新過(guò)后的房屋依舊使用了老四合院的建筑風(fēng)格，保留了老式四合院建筑在外觀上的古文化韻味，在視覺(jué)效果上比較好，因此這種翻新后依舊使用古代建筑風(fēng)格的四合院相對(duì)來(lái)說(shuō)交易價(jià)格會(huì)高些。一種是將原始的老四合院的房屋翻新成現(xiàn)代房屋建筑，破壞了原始建筑的風(fēng)格，無(wú)法體現(xiàn)出原始老式四合院的韻味，這種院落在交易過(guò)程中價(jià)格會(huì)相對(duì)較低。