前言導(dǎo)讀
房地產(chǎn)抵押物是指債務(wù)人或第三方為了擔(dān)保債務(wù)的履行，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供擔(dān)保的房地產(chǎn)。在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以根據(jù)法律規(guī)定，通過處置房地產(chǎn)抵押物來優(yōu)先受償其債權(quán)。住宅、商業(yè)、工業(yè)、綜合體、土地使用權(quán)、在建工程等都可以作為房地產(chǎn)抵押物向債權(quán)人進(jìn)行融資，債權(quán)人應(yīng)審慎選擇抵押物，做好貸后管理，防止掉入抵押物的“坑”。
選擇抵押物、明確抵押范圍，從源頭減少抵押物風(fēng)險
(一) 抵押物的所有權(quán)或使用權(quán)應(yīng)清晰
根據(jù)中國法律規(guī)定抵押物必須是抵押人依法擁有的房地產(chǎn)，權(quán)利清晰無爭議，抵押物需要合法的權(quán)屬證明：
1、 現(xiàn)房：房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證書；
2、 土地：土地出讓合同、土地使用權(quán)證；
3、 在建工程：土地出讓合同、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等；
4、 如果房地產(chǎn)為共有財(cái)產(chǎn)，抵押行為需要得到所有共有權(quán)人的同意，并提供相應(yīng)的證明。
建議：查驗(yàn)抵押物的產(chǎn)權(quán)證書原件，確認(rèn)抵押人對抵押物是否擁有完整的所有權(quán)或使用權(quán)。必要時，可以到不動產(chǎn)登記中心查閱檔案，確認(rèn)不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，確保產(chǎn)權(quán)證書與登記中心登記內(nèi)容一致。不動產(chǎn)查檔是了解不動產(chǎn)權(quán)利狀況的重要途徑，有助于防范法律風(fēng)險、保障合法權(quán)益。
(二) 擬抵押房地產(chǎn)應(yīng)符合抵押條件
根據(jù)中國法律規(guī)定，只有依法可以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)才能設(shè)定抵押。如下房地產(chǎn)不能納入抵押范圍：
1、 違建加建房產(chǎn)；
2、 不動產(chǎn)權(quán)文件雖有登記但實(shí)際已經(jīng)滅失的房產(chǎn)；
3、 已經(jīng)被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)；
4、 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；
5、 農(nóng)村集體土地所有權(quán)。
建議：
1、 到不動產(chǎn)登記中心查閱檔案（部分省市可以實(shí)現(xiàn)線上查詢），明確房產(chǎn)等是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情況。
2、現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)抵押環(huán)節(jié)中十分重要的一個環(huán)節(jié)，通過現(xiàn)場查勘，了解抵押物是否有滅失、加建、建筑物騎界、建筑物損壞等情況。
(三) 抵押范圍應(yīng)明確
在房地產(chǎn)抵押過程中，抵押物范圍不明確，可能導(dǎo)致法律糾紛、執(zhí)行困難等問題。
《民法典》第397條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！痹摋l確定的“房隨地走、地隨房走”規(guī)則，要求房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時抵押。另外需要注意的是，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在接受土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押時，由于土地與上蓋、新建建筑物的依附關(guān)系，應(yīng)注意對其后新增建筑物的抵押問題作出約定。
做好貸中及貸后管理，防范抵押物的實(shí)體及權(quán)益風(fēng)險
(一) 應(yīng)及時辦理抵押登記
抵押登記是我國法律制度中的一項(xiàng)非常重要的制度，它關(guān)系到抵押權(quán)是否設(shè)立、所擔(dān)保的主債務(wù)能否實(shí)現(xiàn)、抵押合同生效與否以及能否對抗第三人等法律問題。設(shè)立抵押權(quán)需簽訂抵押合同，同時抵押物必須在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押登記。辦理抵押登記可以有效地防止重復(fù)抵押現(xiàn)象的發(fā)生。
建議：雙方確定抵押事項(xiàng)后，及時簽訂抵押合同并去不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行登記，保護(hù)債權(quán)人權(quán)利。
(二) 應(yīng)關(guān)注“出租抵押物”的租約內(nèi)容
房地產(chǎn)抵押物本身帶有租約是非常常見的現(xiàn)象，對抵押物租約需要特別關(guān)注，要充分了解租賃內(nèi)容、租賃期限，租金水平、租金的繳納方式。租約租金水平過高過低都需要抵押權(quán)人充分重視，租約租金水平高于市場客觀水平，容易導(dǎo)致租約履約風(fēng)險，在抵押目的下不應(yīng)考慮該租金；租約租金太低且租約較長的，有可能是產(chǎn)權(quán)人關(guān)聯(lián)公司簽訂的租賃合同，后期處置會導(dǎo)致債權(quán)人收益降低。
租金繳納方式也是債權(quán)人不容忽視的問題，如房屋租約簽訂了20年而且租金已被一次性全部收取，此類房屋再進(jìn)行抵押，會對債權(quán)人造成重大損失。
(三) 關(guān)注部分抵押物的“抵押權(quán)滅失”風(fēng)險
土地因長期閑置被政府收回的情況雖然少見，但也確有先例，在土地收回過程中，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人將所得價款（或有）向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。對于長期未開發(fā)的土地申請抵押貸款，債權(quán)人應(yīng)謹(jǐn)慎判斷；土地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)人在貸后管理中應(yīng)采取系列措施，跟蹤土地的開發(fā)進(jìn)程，以降低風(fēng)險。
還有一種可能存在的“抵押權(quán)滅失”，這種常見于個人住房的抵押貸款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中査封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以査封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如抵押權(quán)人只有一套居住房屋用于抵押，這無疑增加了抵押物的處置風(fēng)險。
建議：1、在融資協(xié)議時做好約定和應(yīng)對。2、持續(xù)關(guān)注抵押物狀態(tài)，做好風(fēng)險把控。
(四) 辦理房屋保險，規(guī)避抵押物滅失風(fēng)險
房地產(chǎn)抵押物在抵押期間出現(xiàn)滅失的，從法律上講，其他他物權(quán)也一同消失，當(dāng)然包括抵押權(quán)。
建議：1、辦理抵押前需要抵押人辦理房屋保險。2、抵押權(quán)人需要持續(xù)關(guān)注抵押物狀態(tài)，出現(xiàn)風(fēng)險第一時間向保險公司發(fā)函，表明其對該房產(chǎn)享有抵押權(quán)，對于保險金具有優(yōu)先受償權(quán)，要求保險公司將該保險金提存。
房地產(chǎn)抵押是金融市場中最常見的抵押形式之一，對于促進(jìn)資金融通和保障債權(quán)人的利益具有重要意義。對于房地產(chǎn)抵押物，債權(quán)人需要有一定的專業(yè)知識，必要時應(yīng)聘請專業(yè)的律師或房地產(chǎn)評估師有效識別貸前風(fēng)險，貸中貸后需要勤勉盡責(zé)多關(guān)注抵押物狀況，才能避免掉入抵押物的那些“坑”里。
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