1、無(wú)資料，不符合規(guī)劃

無(wú)權(quán)屬文件，包括但不限于《國(guó)有土地使用證》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、《房地產(chǎn)權(quán)證》，無(wú)法取得不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)調(diào)取的不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

無(wú)任何規(guī)劃資料，包括但不限于項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)或核準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條 件（土地儲(chǔ)備供應(yīng)）、“多規(guī)合一 ”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)的函（簡(jiǎn)稱(chēng)“多規(guī)合一意見(jiàn)”）、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)、規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程竣工備案資料等。

無(wú)任何合同文件，包括但不限于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議、 轉(zhuǎn)讓合同和租賃合同，以及地價(jià)款繳納票據(jù)和完稅憑證、國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)等；房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、契稅發(fā)票、測(cè)繪成果等。且經(jīng)與屬地規(guī)自部門(mén)核查，也不符合地區(qū)控制性規(guī)化。

2、無(wú)資料，符合規(guī)劃

無(wú)權(quán)屬文件，包括但不限于《國(guó)有土地使用證》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、《房地產(chǎn)權(quán)證》，無(wú)法取得不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)調(diào)取的不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

無(wú)任何規(guī)劃資料，包括但不限于項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)或核準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條 件（土地儲(chǔ)備供應(yīng)）、“多規(guī)合一 ”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)的函（簡(jiǎn) 稱(chēng)“多規(guī)合一意見(jiàn)”）、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)、規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程竣工備案資料等。

無(wú)任何合同文件，包括但不限于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議、 轉(zhuǎn)讓合同和租賃合同，以及地價(jià)款繳納票據(jù)和完稅憑證、國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)等；房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、契稅發(fā)票、測(cè)繪成果等。

但經(jīng)與屬地規(guī)自部門(mén)核查，符合地區(qū)控制性規(guī)化。且歷史存在期限較久，在2008年1月1日（《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施之日）前建成的，并有存在必要性的房屋。

1、資料不全符合規(guī)劃，未辦理產(chǎn)權(quán)登記

1.1.因歷史原因。

1.2.企業(yè)改制。

1.3企業(yè)轉(zhuǎn)讓、變更。

1.4資料遺失。

2、資料齊全但規(guī)劃調(diào)整，未辦理產(chǎn)權(quán)登記

2.1有相關(guān)的權(quán)屬申報(bào)資料，但因超規(guī)建設(shè)（企業(yè)原因），未辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2.2有相關(guān)的權(quán)屬申報(bào)資料，但因規(guī)劃用途、容積率調(diào)整（政府原因），未辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2.3有相關(guān)的權(quán)屬申報(bào)資料，因權(quán)屬不清、債務(wù)、經(jīng)濟(jì)糾紛等（第三方 ）原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記。

征收范圍內(nèi)對(duì)未經(jīng)登記、規(guī)劃用途調(diào)整的非住宅房屋認(rèn)定、處理應(yīng)由屬地區(qū)人民政府作出，采取權(quán)責(zé)相當(dāng)原則，即不得隨意認(rèn)定、處理，也不得隨意變更認(rèn)定、處理確定的產(chǎn)權(quán)人。

被征收房屋用途的認(rèn)定，按照房屋產(chǎn)權(quán)證明文件上記載的用途確定。房屋產(chǎn)權(quán)證明文件上沒(méi)有記載用途的，按照規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)用途確定。沒(méi)有規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)用途的，按照土地用途確定。

被征收房屋建筑面積的認(rèn)定，按照房屋產(chǎn)權(quán)證明文件上記載的建筑面積確定；未取得房屋產(chǎn)權(quán)證明的房屋，按照區(qū)政府對(duì)未經(jīng)登記房屋認(rèn)定的建筑面積予以確定。

統(tǒng)一非住宅房屋用途認(rèn)定需依據(jù)充分。明確無(wú)論征收什么性質(zhì)的非住宅房屋，評(píng)估時(shí)應(yīng)堅(jiān)持房地一體，房屋用途統(tǒng)一與市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分類(lèi)相對(duì)應(yīng)，區(qū)分為商業(yè)、辦公、工業(yè)和公共服務(wù)四大類(lèi)，并細(xì)化對(duì)應(yīng)到二級(jí)分類(lèi)，解決非住宅房屋用途認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問(wèn)題。

征收整體房地產(chǎn)中部分房屋和土地，如果委托評(píng)估范圍未登記相應(yīng)面積，征收人應(yīng)委托有資質(zhì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測(cè)繪，以此確保評(píng)估范圍準(zhǔn)確，且依據(jù)充分。評(píng)估作業(yè)時(shí)應(yīng)將被征收部分與整體房地產(chǎn)綜合考慮，可采用征收部分單獨(dú)評(píng)估、整體分割評(píng)估、整體價(jià)值減損評(píng)估中的一種方式確定。

評(píng)估國(guó)有非住宅房屋需根據(jù)登記或認(rèn)定用途，由具有相應(yīng)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，依據(jù)相關(guān)估價(jià)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采取合理估價(jià)方法，客觀(guān)評(píng)估被征收房地產(chǎn)價(jià)值，且不低于類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

評(píng)估對(duì)已經(jīng)登記的非住宅房屋，改變?cè)猛痉袭?dāng)時(shí)市級(jí)政策的，可以進(jìn)行用途調(diào)整。補(bǔ)償時(shí)按相應(yīng)房屋評(píng)估價(jià)值扣減應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款，若被征收人提供補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià)款手續(xù)，則不予扣減。

無(wú)論是線(xiàn)性工程如道路、綠化、河道、高壓線(xiàn)，還是房改舊改整片開(kāi)發(fā)的征收項(xiàng)目，可由縣區(qū)級(jí)人民政府的城市規(guī)劃部門(mén)依法按程序認(rèn)定違章、違法建筑，針對(duì)認(rèn)定違建房屋由人民政府組織相關(guān)部門(mén)予以強(qiáng)執(zhí)無(wú)償拆除；也可由原建設(shè)或使用方限期自行拆除，如在規(guī)定限期內(nèi)自行拆除的，可適當(dāng)給予一定的拆除獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，各區(qū)縣在執(zhí)行時(shí)根據(jù)各區(qū)的財(cái)政資金或?qū)嵤╇y易程度自行統(tǒng)籌制定獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

針對(duì)符合地區(qū)控規(guī)，由于歷史原因一直保持至現(xiàn)在的未經(jīng)登記的無(wú)手續(xù)房屋?？梢越?jīng)政府相關(guān)部門(mén)認(rèn)定后，參照現(xiàn)狀或規(guī)劃用途認(rèn)定給予補(bǔ)償，也要與有證房屋有所區(qū)分，審慎補(bǔ)償房屋重置成新價(jià)。

涉及軍產(chǎn)時(shí)，建議遵循部隊(duì)相關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)執(zhí)行。

針對(duì)因歷史、企業(yè)改制、資料遺失等原因造成產(chǎn)權(quán)申報(bào)資料不全，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況。可在分析其歷時(shí)資料的基礎(chǔ)上，參考以往實(shí)操案例，建議對(duì)于未經(jīng)登記的非住宅房屋，依據(jù)土地權(quán)屬審查結(jié)論或其他相關(guān)文件進(jìn)行認(rèn)定，無(wú)法提供上述文件及證明的，由區(qū)人民政府結(jié)合規(guī)自部門(mén)、房屋管理部門(mén)、被征收人出具有效證明文件以及相關(guān)證據(jù)材料研究確定。但在補(bǔ)償時(shí)，建議扣減房屋評(píng)估價(jià)值的10-15%；如同時(shí)改變用途，比照前款再扣減房屋評(píng)估價(jià)值的20-25%。

1. 因超規(guī)建設(shè)無(wú)法辦理相關(guān)權(quán)屬證明，超出部分若能補(bǔ)交罰款變更為合法，方可進(jìn)行補(bǔ)償；若不準(zhǔn)許辦理，需給予重置成新價(jià)補(bǔ)償或不給與補(bǔ)償。

2. 因規(guī)劃用途、容積率調(diào)整（政府原因），未辦理相關(guān)權(quán)屬證明的，應(yīng)先補(bǔ)交地價(jià)款，變?yōu)楹戏ê罂蓳?jù)實(shí)按變更后用途進(jìn)行補(bǔ)償。也可考慮按認(rèn)定合法規(guī)劃用途，測(cè)算確定補(bǔ)償額，再扣除需補(bǔ)繳地價(jià)款。

3. 針對(duì)因權(quán)屬不清、債務(wù)、經(jīng)濟(jì)糾紛等原因無(wú)法辦理權(quán)屬證明的房屋。建議在取得相關(guān)法院及仲裁機(jī)構(gòu)判決結(jié)果后，依據(jù)判決結(jié)果進(jìn)行合理補(bǔ)償。